Terminal değeri, terminal yılından sonraki tüm nakit akışlarının iskonto edilmiş değeridir. Bu, yatırım süresinin biteceği yıl. İndirimli nakit akışı, gelecekteki nakit akışlarının günümüze indirgenmesidir. Ticari emlak ofis binaları, alışveriş merkezleri, fabrikalar ve boş arsa içerir. Terminal değeri, varlık değerlemesinin önemli bir bileşenidir.
Terminal değerinin, taşınmazın terminal yıla kadar sabit bir yıllık oranla arttığını varsayarak hesaplayın. Terminal değer formülü şöyledir: CV_ (1 + r) ^ t, burada CV, taşınmazın cari değeridir, r, iskonto oranıdır ve t, terminal yılıdır. İskonto oranı için mevcut enflasyon oranını kullanabilirsiniz. Örneğin, cari değer 1.000 ABD Doları ise, terminal yılı 5 ve enflasyon oranı yüzde 2 ise, terminal değeri 1,104,08 ABD Doları: 1,000_ (1 + 0,02) ^ 5'tir. Bu yaklaşımla ilgili iki sorun var: Birincisi, ticari gayrimenkulün cari değer tahmininin doğru olduğunu, yani ne yüksek ne de düşük olduğunu varsayıyorsunuz; ve ikincisi, terminal yıla kadar değerinde istikrarlı ve sürekli bir büyüme olacağıdır. Bu varsayımların uzun bir süre için geçerli olması muhtemel değildir. Bu sebeplerden dolayı sıklıkla alternatif bir yaklaşım kullanılmaktadır.
Terminal yıldan başlayarak sabit bir nakit akışı büyüme oranının sürekliliğe girmesini öngörerek terminal değerini hesaplayın. Terminal değer formülü şöyledir: CF / (r - g), burada CF, mülkiyet yılı tarafından mülk tarafından üretilen nakit akışı, g, sabit yıllık nakit akışı büyüme oranı ve r, iskonto oranıdır. Örneğin, 5. terminalde başlayan nakit akışı 100 $ ise, iskonto oranı yüzde 8 ve sabit yıllık nakit akışı büyüme oranı yüzde 2 ise, terminal değeri 1,666,67: 100 / (0,08 - 0,02) olur. Yıllık sabit bir nakit akışı sıfırlama oranını (g) kabul ederseniz, terminal değeri formülünün CF / r'ye (nakit akışının iskonto oranına bölünmesiyle) basitleştirdiğini unutmayın.
Etkin bir kerelik gelecek nakit akışı olan terminal değerinin bugünkü değerini hesaplayın. Mevcut değer formülü TV / (1 + r) ^ t'dir; burada TV, t yılındaki terminal değeridir ve r, iskonto oranıdır. Örneğin, terminal değeri 10. yılda 1.000 ABD Doları ise ve iskonto oranı yüzde 4 ise, bugünkü değer 675.56 ABD Doları: 1.000 / (1 + 0.04) ^ 10'dur.
İpuçları
-
Varlıklar için iskonto oranı genellikle firmanın sermaye maliyetidir (yani borçlanma maliyeti).
