Bir işletme sahibi olarak, ticari faaliyetlerinize başlamak ya da mevcut bir şirketi genişletmek için yeni tesislere ihtiyaç duyduğunuzu görebilirsiniz. Ne tür bir işletme sahibi olursanız olun, nihayetinde seçeceğiniz mülk türü büyük olasılıkla ticari mülk oluşturacaktır. Ticari bir bina basitçe ticari amaçlı kullanılan bir emlak mülküdür. Ticari mülkiyet ayrıca, üzerinde yürütülen özel ticari faaliyete göre altı alt sınıfa ayrılabilir. İşletmeniz için ticari mülk kiralamak, genellikle bir apartman dairesi için konut kiralamak kadar basit ve kolay değildir. Ticari binalar ve mülkler için müzakereler, çeşitli ticari ev sahipleri tarafından sunulabilecek bir dizi farklı kiralama yapısıyla, kiralama terimleri gibi, biraz daha karmaşık olabilir.
İpuçları
-
Ticari bir bina, iş amaçlı olarak, doğrudan belirli bir işyerine ev sahipliği yaparak veya konut kiralama binalarında olduğu gibi kar elde etmek suretiyle kullanılan binadır.
Ticari Bina Nedir?
Ticari faaliyetler ve faaliyetler için kullanılan her türlü gayrimenkul, sade bir arazi olup olmadığı veya binalar ve diğer tesislerle iyileştirildiği durumlarda, ticari mülkü teşkil eder. Ticari bir bina, bir iş amacının takip edildiği veya işletildiği herhangi bir yapıdır. Bu, şirketin binanın kendisinden iş yaptığı doğrudan kullanımları ve binanın kendisinin işletme olduğu dolaylı kullanımları içerir.
Ticari bir binanın doğrudan kullanımına bir örnek, söz konusu binada bulunan bir bakkal veya tamircinin dükkanını içerebilir. Dolaylı iş kullanımına örnek olarak, tek tek dairelerin kiralanmasının bu binalarda gerçekleşen ticari faaliyet olduğu apartmanlardır.
Doğası gereği ticari olarak belirlenen binalar ve mülkler, birçok durumda farklı vergi ve finansal kuralların yanı sıra ek veya farklı yasal gerekliliklere ve yasaklara tabidir. Ticari isimler ayrıca satın alma, kiralama ve iyileştirme için farklı finansman kurallarını tetikler.
Ticari Yapı Örnekleri
Ticari binalar ve mülkler genellikle altı farklı tür veya kategoride sınıflandırılır:
- Ofis binaları
- Perakende binalar
- Endüstriyel binalar
- Çok aileli konut
- Oteller ve moteller
- Özel amaçlı binalar
Şehirlerde veya banliyö semtlerinde olsun, ofis binaları yaygın olarak görülen bir ticari yapı tipidir. Birkaç katlı küçük binalardan, yüzlerce fit yüksekliğindeki gökdelenlere, ofis binaları hemen hemen ABD ve diğer gelişmiş ülkelerde her yerde bulunabilir. Ofis binalarının belirli bir alt tipi olan tıbbi ofis binası özel kullanım olarak kabul edilir. Her türden ofis binaları, bireysel ofisleri, süitleri veya katları birçok kiracıya veya tek bir kiracıya kiralayabilir ve bu durumda binayı uygun gördükleri şekilde böler. Birçok durumda, ofis binaları kiracıya, mekanı kiracının şartnamelerine göre oluşturma imkânı ile birlikte sunulur.
Perakende satış yerleri ve binalar her türlü perakende satış mağazası ve restorana ev sahipliği yapar. Ticari emlak piyasasının bu bölümü, çok çeşitli yerel imar yönetmelikleri ve çeşitli perakende bina tiplerine uygulanan devlet yasaları ve bina tipine, büyüklüğüne, yerleşim planına ve sayısına bağlı olarak piyasa faizli kiralamalar ile oldukça karmaşık olabilir. kiracı türü. Örneğin, perakende mülkler, tek bir eczaneyi barındıran üst bölümler gibi tek katlı binalar veya aralarında çok sayıda küçük dükkan, kabin ve kiosk bulunan birkaç büyük mağazanın demirlediği alışveriş merkezleri gibi büyük, çok kiracılı mülkler olabilir.
İmalat, onarım, araştırma ve geliştirme ve depoların bulunduğu binalar toplu olarak endüstriyel binalar olarak bilinir. Bu ticari binalar, yerel düzenlemeler ve düzenlemeler tarafından oluşturulan özel olarak belirlenmiş bölgelerde bulunur. Genellikle yoğun kentleşmiş alanların dışında bulunurlar, ancak eyaletlerarası otoyollara ve önemli ölçüde seyahat eden karayollarına, demiryollarına ve ulaşım depolarına yakındırlar. Çoğu zaman, belirlenmiş endüstriyel imarlı bölgeler, birkaç şirket için tesisleri barındıran endüstriyel parklar halinde düzenlenir. İlave gürültü ve trafik nedeniyle endüstriyel binalar üretme eğiliminde olduğundan, bu bölgelere ayrılmış alanlar genellikle yerleşim bölgelerinin tampon bölgeleri ile izole edilmektedir.
Çok aileli ticari bina, esasen yerinde birden fazla aile barındırabilecek tüm konut mülkleriyle sınırlandırılmıştır. Bu, tek aile evlerini hariç tutacaktır ancak kat mülkiyeti, apartman daireleri ve şehir evi gelişmelerini de kapsayacaktır. Çok aileli bir konut, mülk sahiplerinin yatırımı ve yönetimi yoluyla ticari amaçlarla gerçekleştirilir ve gelir, konut sakinlerinin kira ödemeleri ile akar. Daire kiralama binaları ayrıca katlar, yerler ve asansörün bulunup bulunmadığına göre aşağıdaki satırlarda sınıflandırılır:
- Yüksek binalar, bir veya daha fazla asansör ve en az dokuz kat içerir.
- Orta katlı binalar, genellikle dokuzdan daha az olsa da birden fazla kat ve bir asansör içerir.
- Walk-up binalarında genellikle dört ila altı kat olmak üzere birden fazla kat bulunur, ancak asansör yoktur.
- Bahçe tarzı binalar, avlu ya da bahçe benzeri çevre düzenlemesi ile üç ya da daha az katlı birden çok daireye ev sahipliği yapmaktadır.
- Üretilen konut parkları veya topluluklar (ayrıca “karamsar parklar” olarak da bilinir, ancak bu çoğu zaman aşağılayıcı bir anlam ifade etse de), mobil veya imal edilmiş evlerini (tek veya çift geniş evler) evlerine yerleştiren sahiplerine kiralık arsalar sunar. çok sayıda ve mevcut yardımcı kaynaklara bağlayın.
- Özel amaçlı konutlar, düşük gelirli aileler veya yaşlılar gibi, nüfusun belirli bir bölümünü hedefleyen veya özel olarak amaçlanan her türlü çok aileli konut mülküdür.
Otel ve motel özellikleri iş ve tatil amaçlı seyahat edenler için talep üzerine konaklama imkanı sunar. Oteller büyük ölçekli ve bağımsız butik oteller veya zincire ait olabilir. Fiyat noktaları daha yüksek olan oteller, spa, kuaför, restoran, bar ve giyim perakendecileri gibi otel misafirlerine katma değer sağlayan diğer destekleyici işletmelere yer açma veya kiralama eğilimindedir. Spektrumun diğer ucunda, ek olanaklar veya tesis içinde restoranlar bulunmayan düşük kaliteli moteller bulunmaktadır. Ek olarak, geniş tatil alanları ve kumarhaneler, çok çeşitli fiyat noktalarında konaklama imkanı sunan uzman otel mülkleridir.
Son olarak, ticari gayrimenkule yatırım yapan mal sahipleri tarafından elde tutulan mülk olmayan mülkleri içeren bir “özel amaç” kategorisi vardır, ancak mülkler bowling salonları, minyatür golf sahaları ve depolama tesisleri
Ticari Kiralamanın Anlamı Nedir?
Birkaç ticari mülk kategorisine ek olarak, farklı türde ticari kiralamalarla da karşılaşabilirsiniz. Ticari kiralama anlaşmaları birkaç ortak ortak madde cümlesi içerme eğiliminde olsa da, kira sözleşmesinin spesifik yapısı, özellikle kiracının ödeme yükümlülükleri de dahil olmak üzere, önemli ölçüde farklılık gösterebilir. İşletmeniz için hangi tip bir kiralama hakkı doğru olur; işletme ile ilgili iş planlarınız ve hedefleriniz, nakit akışı projeksiyonlarınız ve eldeki nakit para ve şirketinizin finansman ve faaliyetlerinin diğer unsurları.
Bir tek net kiralama veya net kiralama kiracıya sadece düzenli kira (ancak hesaplanabilir), kamu hizmetleri ve emlak vergisi ödemesini zorunlu kılar. Net veya tek net kira sözleşmesinde ev sahibi mülk üzerindeki bakım, onarım ve sigortaları ve bunlara ilişkin tüm iyileştirmeleri üstlenir.
Çifte net ve net net kiralamalar genellikle kiracıyı, kirayı, kamu hizmetlerini, mülk vergilerini ve bina için sigortayı ve kiracının işgal ettiği binaların herhangi bir bölümünü ödemesini gerektirir. Ev sahibi sadece bakım ve tamirat için para öder veya bunları kendi pahasına yapar. Üçlü net kiralamalarda, ev sahibi mülk veya binalara yapısal onarımlar için ödeme yaparken, kiracı kiraya ek olarak diğer tüm masrafları ve masrafları üstlenir.
Son olarak, tam hizmet ve tadil edilmiş brüt kiralama genellikle yapısal onarım masraflarını ve her iki taraf arasında “işletme masrafları” (emlak vergileri, sigorta primleri, kamu hizmetleri ve bakım dahil) etiketi altındaki tüm masrafları ayırır. Alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezleri gibi çok sayıda kiracı barındıran binalar için, tam hizmet veya değiştirilmiş brüt kiralama yapısı en yaygın olarak kabul edilen türdür. İşletme giderleri artarsa, kira artmaz.
Ticari Kiralama Müzakere
İşletmeniz için doğru ticari mülk ararken, mülkün ve binalarının iş amacınıza uygunluğu sadece başlangıçtır. Ayrıca, işletme ihtiyaçlarınız, hedefleriniz ve finansmanınız için uygun olan ticari kiralama koşulları konusunda mal sahibi ile bir anlaşmaya varmanız gerekecektir. Ticari kiralama şartlarınızı görüşmek, daha önce hiç yapmadıysanız, stresli veya hatta endişe uyandıran bir deneyim olabilir.
Ön müzakere aracı olarak, karşılaştırılabilir yerler ve tesisler için kira araştırması her zaman akıllıdır. Bu yerler için hangi kiralama ve kiralama koşullarının sunulduğunu ve mülkler arasındaki önemli farkları öğrenin, böylece mal sahibinin herhangi bir itirazını ele alabilirsiniz. Ödevinizi yaptıktan ve bölgedeki ortalama kira oranlarını anladığınızda, karşılıklı olarak faydalı ve adil olan şartlara ulaşma konusunda daha fazla güçlenirsiniz. Aynı şekilde, karşılaştırmaya benzer şekilde uygun sayısız yer bulursanız, kiracı pazarında olabilirsiniz ve bunu pazarlık avantajına dönüştürebilirsiniz. Asgari olarak, kiraların düşmeye başlaması durumunda daha kısa bir kiralama süresi (örneğin, iki yerine bir yıl) istemeyi düşünmelisiniz. Bu, işinizi daha iyi bir terim kümesi bulmak için en kısa sürede serbest bırakacaktır. Bununla birlikte, işiniz kaliteli bir restoran gibi sabit bir yer taahhüdü gerektiriyorsa, bu en iyi yaklaşım olmayabilir.
Kira süresinden bahsederken, kira sözleşmesinin bu bölümüne özel dikkat gösterin. Konumdan memnunsanız ve şirketinizin kiralama başvurusu mal sahibi tarafından onaylandıysa, bir sonraki en büyük soru kira sözleşmesinin kendisidir. Restoranlar gibi bazı işletmeler için daha uzun bir kiralama süresi gerekir, ancak çoğu küçük işletme için isteğe bağlı yenileme dönemleriyle bir veya iki yıllık bir süre en yaygın ve genellikle kiracı için uygundur. Operasyonlarınızı oluşturmak ve müşterilerin veya müşterilerin o yere doğru akışını çekmek için bir miktar kesin ve yeterli zamanın tadını çıkaracaksınız, ancak işletmeniz uzun bir süreye bağlı kalmayacak.
Son olarak, sadece kira miktarından çok daha fazlasına dikkat edin. Diğer maliyetler, teklif edilmekte olduğunuz belirli tipte bir kiralama yapısına bağlı olarak, bina harcamalarınıza önemli bir masraf ekleyebilir ve bütçenize büyük bir yük getirebilir. İşletmeniz kiranın yanı sıra maliyetlerden ve masraflardan da sorumlu olacaksa, doğru bir bütçe oluşturmak ve işletme finansmanınızı tahmin etmek için bu maliyetlerin bir tahminini almak önemlidir.Bu sözde gizli maliyetler bakım veya ortak alan bakımını içerebilir ve oldukça önemli olabilir. Mümkün olan en uygun şartları sağlamak için, bu maddeler için değerlendirilebilecek bir sınır veya maksimum tutar talep etmeyi düşünün veya alternatif olarak, mal sahibinin bu masrafları üstlendiği ve işletmenizin daha yüksek bir kira ödediği bir yapıyı değiştirmeyi düşünün. Bu, bütçenize kesinlik katacaktır ve finansal projeksiyonları daha kolay ve daha doğru hale getirecektir.
