Bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değeri, açık piyasadaki bir mülkün dış etken olmayan değeridir. Bu değer birçok önemli kullanıma sahiptir ve boşanmalarda, vergi hesaplanırken, ev satışları ve sigorta talepleri için çok önemlidir. Herhangi bir mülkün belirli bir teorik adil piyasa değeri olsa da, gerçek değerin belirlenmesi neredeyse imkansız olabilir. Bu nedenle, her biri belirli bir mülkün özelliklerine dayanarak az ya da çok doğru olabilen adil piyasa değerini hesaplamak için birçok farklı yöntem vardır.
Adil Piyasa Değeri Nedir?
Adil piyasa değeri, uygulamada inanılmaz derecede karmaşık hale gelebilecek görünüşte basit olan kavramlardan biridir. Basitçe söylemek gerekirse, adil piyasa değeri, belirli bir mülkün, açık piyasada, zaman veya finansal kısıtlamalar gibi dış baskılar olmadan satması gereken fiyattır. Temel olarak, bu terim bir satıcının kabul etmeye istekli olacağı en düşük fiyatı ve ne alıp satmaya acele ederse, ne de maddi kısıtlamalara tabi olmamışsa, bir alıcının ödemeye istekli olacağı en rekabetçi fiyatı ifade eder. ilgili gerçeklerle ilgili makul bilgi. Adil piyasa değeri arz ve talebe tabidir ve mevcut piyasaya bağlı olarak yükselip düşecektir.
Adil Piyasa Değeri Neden Önemli?
Adil piyasa değeri, bir varlığın tarafsız bir değerlemesidir. Bir alıcı veya satıcının finansal veya duygusal durumundan etkilenmez. Bu nedenle, kavram genellikle vergi, sigorta ve emlak işlemlerini içeren yasal amaçlar için kullanılır. Boşanma anlaşmalarında, her iki tarafın da boşanmaya dahil olan tüm taşınmaz malların eşit bölümlerine sahip olmamasına rağmen, varlıkların eşit bir mali payını almalarını sağlamak için de kullanılabilir. Hükümetler ayrıca, mülklerini sahiplerinden aldıklarında ve adil piyasa değerine dayanarak tazmin ettiklerinde, etki alanını belirli alan amaçları için kullanırlar.
Adil Piyasa Değeri ve Vergiler
Adil piyasa değerleri, bir kayıp kaybından sonra veya bir yardım bağışında vergi indiriminde kullanılan bir mülkün değerini belirlerken kullanışlıdır. Örneğin, bir araç sahibi arabasını Good Will'e bağışlarsa, bir açık piyasa işleminde arabanın değerine bağlı olarak adil piyasa değerini yazabilir.
Vergi amaçlı gerçeğe uygun piyasa değeri, tespit edilmesi zor olabileceğinden, birçok IRS mahkemesi vakasına konu olmuştur. Örneğin, arabasını Good Will'e bağışlayan kişi aracının adil piyasa değerini arıyorsa, örneğin eBay Motorları'nda karşılaştırılabilir satışlara bakabilir. Ayrıca, yakın zamanda aldıysa, otomobil için ödediği değeri kullanabilir, fiyatını yerel bir uzmanın değerlendirmesine dayandırabilir ya da başka yollarla hesaplayabilirdi. Ancak bu yöntemlerin her biri farklı bir fiyatla sonuçlanabilir, bu nedenle IRS adil piyasa değerinin çok yüksek olduğuna inanıyorsa, sonuç olarak onu denetleyebilir.
Bir evin emlak vergileri için değerinin belirlenmesinde adil piyasa değeri de kullanılır. Satın alma fiyatı ile adil piyasa değeri arasındaki fark zaman geçtikçe değişecektir, bu nedenle bu değerin bir şehir vergi eksperliği veya mülk değerleme yöneticisi tarafından düzenli olarak değerlendirilmesi gerekir.
Probate mahkemeleri aynı zamanda mülklerin adil piyasa değerini vergi amaçları için kullanacaklardır; çünkü ölenlerin yararlanıcılarının emlak vergilerinde ne kadar ödemeleri gerektiğini belirlemeye yardımcı olacaktır. Bu değer özellikle bu durumlarda önemlidir, çünkü genellikle miras alınan mülk aile tarafından tutulmazsa, hızlı bir şekilde satılır, dolayısıyla değer ne için satıldığı ile doğru bir şekilde hesaplanamaz. Ek olarak, adil piyasa değeri, bir kişi mülkü korumak ve diğer yararlanıcılara mülkün değerinin adil bir payını vermek isterse, adil bir piyasa değeri belirlemek zorunda olan birçok mal sahibi tarafından miras alındığından, ihtilaf mahkemelerinde belirlenmelidir.
Emlak Kullanımları
Bir ev sahibi mülkünü satmaya karar verdiğinde, neye satması gerektiğini bilmeden listelemeden önce adil piyasa değerini anlaması yararlı olacaktır. Evi çok az bir süre için listelemek istemeyecek, ancak benzer şekilde alıcıları dağıtacak kadar evi listelemek istemeyecekti.
Sigorta İçin Adil Piyasa Değeri
Sigorta endüstrisi ayrıca, büyük ölçüde hasar görmüş veya tahrip edilmiş mülklerin geri ödenmesi için adil piyasa değerlerine bağlıdır. Örneğin, bir yangında bir ev tahrip edilirse, sigorta şirketi talep için ne kadar ödeme yapacağını belirlemek için mülkün piyasa değerini kullanır. Bu rakam, kişinin mülke olan duygusal bağlılığını hesaba katmaz; bu, talep üzerinden ödenen fiili tutarın, mülkü imha edilmeden önce mal satmaya teşebbüs ettikleri kişinin kabul etmeye istekli olacağından çok daha düşük olabileceği anlamına gelir.
Benzer Terimlerden Farklılıklar
“Piyasa değeri”, bir varlığın gerçek bir piyasadaki fiyatını ifade ederken, adil piyasa değeri, mülkün değerini, alıcı ve satıcıların eşit düzeyde olduğu varsayımsal mükemmel bir piyasada temsil eder. Bir mülkün listesindeki bir evin gerçek piyasa değeri mevcut olsa da, bir evin adil piyasa değerini hesaplamak o kadar kolay değildir. Satıcı mülklerini aşırı değerlendiriyorsa gerçek piyasa değeri, birçok durumda adil piyasa değerinden yüksek olabilir veya satıcı çaresizlikten hızlı bir şekilde satış yapmaya çalışıyorsa daha düşük olabilir.
Bir mülkün “değer biçilen değeri” benzer bir kavramdır, ancak değer biçen kişiden değer biçiciye değişebileceğinden, gerçek piyasa değeri için değil, değerin yalnızca bir değerlendiricinin görüşüne atıfta bulunur. Değerleme uzmanları bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için standartları, kılavuzları, yerel yönetmelikleri, ekonomik eğilimleri ve karşılaştırılabilir satışları kullanır. Adil piyasa değerinin gerekli olduğu çoğu durumda, değerlenen değerin kabul edilebilir olduğu kabul edilir, ancak değer biçilen değerlerin çoğu gerçek piyasa değerinden biraz daha yüksek olabilir.
Son olarak, "değerlendirilen değer", bir yerel vergi değerlendiricisi veya mülk değerleme yöneticisi tarafından belirlenen bir mülkün değeridir. Bu değer emlak vergilerini hesaplamak için kullanılır. Genel olarak konuşursak, bir mülkün değerlendirilen değeri, en son ne zaman satıldığı, son ev muayeneleri ve karşılaştırılabilir ev satışlarına dayanacaktır. Değer biçilen değer gibi, bu değerlendirmelerin amacı adil piyasa değerini belirlemektir, ancak değerlendirmeler yalnızca bir kişinin görüşü olduğu gerçeği ile sınırlıdır. Değerlendirilen değer adil piyasa değerine benzese de, genellikle biraz daha düşüktür. Değerlendirilen değerler kamuya açık rakamlardır ve belirli web sitelerinde veya yerel ilçe vergi eksper ofisinde erişilebilir.
Karşılaştırmalı Piyasa Analizleri
Adil piyasa değerini belirlemenin birçok yolu vardır ve belirli bir mülkün varsayımsal olarak tek bir tanımlanmış piyasa değeri olsa da, değeri hesaplamanın her yönteminin farklı bir sayıyla sonuçlanması muhtemeldir. Adil piyasa değerini hesaplamak için en yaygın yöntem karşılaştırmalı bir piyasa analizi yapmaktır. Bu, piyasadaki diğer karşılaştırılabilir özelliklere veya son iki-üç yılda yakın zamanda satılan karşılaştırılabilir özelliklere bakmayı içerir.
Gayrimenkul gibi pazarlarda, satılık mülklerin konumunu göz önünde bulundurmak önemlidir, ancak koleksiyonlar ve antikalar gibi öğelerle, koleksiyoncular genellikle alımlarını sınırlamadığı için, dünya genelinde karşılaştırılabilir son satışlara bakmak daha iyi olabilir. yerel bir bölge. Karşılaştırmalı piyasa analizleri gayrimenkulü içerdiğinde, genellikle lisanslı emlak acentaları tarafından yapılır ve benzer şartlarda ve benzer sayıda yatak odası bulunan benzer kare görüntüleri olan evlerin karşılaştırmasını içermelidir. Ayrıca, sadece açık piyasadaki gerçeğe uygun değer için satılan evleri, hacizde satılan veya çok düşük veya yüksek değerlerde satılan evleri içermemelidir.
Profesyonel Fuar Piyasası Değerlemesi
Bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için yaygın olarak kullanılan diğer bir yol ise değerleme uzmanı tutmaktır. Değerleme uzmanları, incelemekte oldukları mal türü konusunda uzmanlaşmalıdır. Örneğin, bir emlak uzmanı, mülk değerini belirlemek için tecrübe ve eğitime sahip sertifikalı bir profesyonel iken, bir sanat uzmanı sanat dünyası, sanat tarihi ve sanat satışındaki mevcut eğilimler hakkında geniş bir bilgiye sahiptir. Değerleme uzmanları, bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için hem rekabetçi piyasa analizini hem de ekonomik trendler gibi diğer faktörleri kullanır. Birçok borç veren, bir evin mülkün kredilerini onaylamadan önce profesyonel bir değerlendirme yapmasını gerektirir.
Mülkiyet Değiştirme Maliyeti
Mülkiyet değiştirme maliyeti hem sigorta şirketleri hem de vergi iadesi amaçları için ortaktır. Yenileme maliyeti, genellikle karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına bakmayı içerebileceğinden rekabetçi bir piyasa analizine benzer. Örneğin, arabanızı çarparsanız, sigorta şirketinin yalnızca benzer durumda bir araba ile değiştirmesi için size aracın adil piyasa değerini vermesi gerekir.
Ev gibi bir öğenin yeniden yapılması gerektiğinde, değiştirme maliyetinin bu maliyetleri göz önünde bulundurması gerekir. Örneğin, eviniz bir kasırgada yıkıldıysa ve yeniden yapılması gerekiyorsa, geçen yıl 250.000 dolara mal olabilir, ancak aynı evi yeni malzemelerle yeniden inşa etmek 300.000 dolara mal olabilir.
Satış fiyatı
Bazı durumlarda, satış fiyatı bir mülkün gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için kullanılabilir. Bu, genel olarak, yalnızca satış yakın zamanda yapıldıysa ve dış baskı olmadan açık bir pazardaysa uygulanır. Bir ev, geçen yıl hem alıcı hem de satıcı için adil olarak kabul edilen bir değerden yeni alınmışsa, örneğin bu, vergi amaçlı adil piyasa değeri olarak düşünülebilir. Ancak yaklaşık üç ila dört yıl sonra, bu değerin artık mevcut piyasayı yansıtmayacağı ve emlak vergisi değeri belirlenmeden önce bir değerlendirme yapılması gerekecek.
Üçüncü Parti Değerlemeleri
Zillow gibi bir web sitesindeki evlere hiç baktıysanız, satılık olmayan evlerin bile üzerinde listelenen değerlere sahip olduğunu fark etmiş olabilirsiniz (Zillow durumunda, bunlara "Zestimates" denir). Bu emlak değerleri, son yerel satışlar ve kamu vergi kayıtları gibi faktörler kullanılarak hesaplanmaktadır. Her sitenin kendine has özel bir formülü vardır; bu nedenle, değerler siteden siteye büyük ölçüde değişebilir.
HouseCanary adlı bir şirket, mevcut tüm piyasa verilerini analizlerine dahil eden çevrimiçi en doğru mülk değerlerine sahip olduğunu iddia ediyor. Siteye göre, gerçek piyasa değerlerinden elde ettikleri hata oranı yüzde 3,6'dan fazla olmamalıdır, bu da sitenin çevrimiçi olarak mümkün olan en doğru adil piyasa evi değerine sahip olabileceği anlamına gelir.
