Ticari gayrimenkul yatırımı işinde iseniz, kredi / değer oranı (LTV) oranı ve borç hizmet kapsamı (DSCR) oranı gibi borç verme kriterleri hakkında bilgi sahibi olursunuz. Bankalar, kredi kullanıp kullanmayacaklarına karar vermede genellikle bu ölçümleri kullanır. Borç verimi poliçe bloğundaki yeni çocuk. Borç verenler, LTV ve DSCR'nin aksine, manipüle edilebilecek veya zaman içinde değişebilecek piyasa değerine, itfa süresine ve faiz oranına dayanmamaktadır.
İpuçları
-
Borç verimi, ticari gayrimenkul ipoteği ile ilişkilendirilen riski, mülkün net faaliyet gelirini kredi tutarına bölerek hesaplar.
Ticari Krediler İçin Risk Testleri
Çoğu banka, ticari gayrimenkul kredisi ile ilişkili riski değerlendirmek için iki test uygular: borç servisi karşılama oranı ve kredi-değer oranı. DSCR formülü, mülkün net işletme gelirinin - mülkün tüm kira ve gelirlerinin eksi işletme giderlerinin - sağlıklı bir arabellek ile ipotek ödemelerini aşıp aşmadığını değerlendirir; veya kira gelir. Örneğin, bir borç veren her 1 $ için bir net işletme geliri (NOI) 1.50 $ talep edebilir.
LTV oranı, ipotek hacminin mülkün değerine bölünmesiyle temsil edilir. Yani, 800.000 dolarlık bir binayı finanse etmek için 500.000 dolar borç aldıysanız, LTV yüzde 62.5 olacaktır. Yüzde 75 veya daha az LTV düşük olması, mülkün zaman içinde daha az değerli hale gelmesine rağmen, bankanın bir rehine satışında parasını geri alma şansının yüksek olduğu anlamına gelir.
Borç Verimi Nedir?
LTV ile ilgili sorun, mülkün piyasa değeri değiştikçe değişmesidir, bu nedenle bu ölçümle statik bir risk ölçüsü almak zordur. Benzer şekilde, DSCR hesaplaması kredi faiz oranına ve itfa süresine dayandığından, bu faktörleri DSCR'yi arttırmak için değiştirebilirsiniz. Örneğin, itfa süresinin 20 yıldan 25 yıla çıkarılması, daha düşük bir yıllık kredi ödemesine neden olabilir ve böylece kredinin zaman içinde daha pahalıya mal olmasına rağmen, DSCR'yi kabul edilebilir seviyelere yükseltebilir. Bu başarısızlıkları telafi etmek için, borç verenler genellikle borç verimini sigorta poliçesine eklerler. Borç getirisi, sadece NOI ve toplam kredi tutarını kullanarak bir ticari emlak kredisi riskini ölçmenin başka bir yolunu sunar.
Borç Verimi Nasıl Hesaplanır?
Matematiğin borç verimini hesaplaması basittir: mülkün net işletme gelirini önerilen kredi miktarına bölün. Örneğin, 1 milyon dolarlık bir bina satın aldığınızı ve NOI'nin yılda 50.000 dolar olduğunu varsayalım. 300.000 Dolar nakit paranız var ve binayı satın almak için 700.000 Dolar ödünç almak istiyorsunuz. Borç veren, 50.000 ABD Doları / 700.000 ABD Doları veya yüzde 7.14'lük bir borç verimi hesaplar. Borç verenler genellikle bir ipoteği onaylamadan önce asgari borç getirisi belirler. Böylece, borç verenlerin NOI'nin borç verimine böldüğü azami kredi tutarını verdiği ipotek kredisini hesaplamak için hesaplamayı ters çevirdiğini göreceksiniz. Örneğin, borç verenin yüzde 10'luk bir borç verimi gerektirmesi durumunda, 50.000 ABD Doları NOI mülkümüz yalnızca 500.000 ABD Doları kredisine hak kazanacaktır.
Borç Verimi Karşı Kap Oranı
Kartal gözlü gayrimenkul yatırımcıları, borç verim tanımının, yukarıdaki örneğe göre 50.000 $ / 1 milyon dolar veya% 5 ile 50.000 $ / 1 milyon dolar olan NOI'yi karşılaştıran bir kap oranı gibi göründüğünü anlayacaklardır. Benzerlik kasıtlı. Bunun nedeni, borç verenin, tahminde bulunması durumunda parasının üzerinde ne tür bir yatırım getirisi beklediğini anlamak için etkin getiri formülünü kullanmasıdır. Daha yüksek bir borç verim oranı, kredi geri ödemesinin büyüklüğüne göre daha fazla kira geleceği anlamına gelir, bu nedenle borçlunun bir ipotek ödemesinde temerrüde düşmesi durumunda bankanın kaybedilmemesi gibi bir ihtimal vardır.
İyi Bir Borç Verimi Nedir?
Ticari emlak sektörü genelinde, kabul edilebilir tipik asgari borç getirisi yüzde 10'dur. Ancak, teklif ettiğiniz gerçek sayı mülk türüne, kiracının mali gücüne ve faiz oranlarına bağlı olacaktır. Değişken boşluk oranlarına ve öngörülemeyen bir NOI'ye sahip olabilecek oteller gibi riskli mülk tipleri, tipik olarak daha istikrarlı ofis yatırımlarından daha yüksek borç getirileri talep etmektedir. Borç veren konuşmasında, daha yüksek borç verimi, daha düşük borç verme riskini gösteren "daha düşük kaldıraç" anlamına gelir.
